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Conjur – Artigo – Imunidade do ITBI em transferências imobiliárias
21 DE DEZEMBRO DE 2021

Os desdobramentos da conclusão do julgamento pelo Supremo Tribunal Federal em agosto de 2020 do recurso extraordinário 796.376 trouxeram boas novas à temática do planejamento sucessório ou familiar, mediante a constituição de holding, em que os sócios integralizam na pessoa jurídica bens imóveis com vistas à venda e/ou à locação, e das reestruturações patrimoniais das empresas do setor imobiliário.

Com efeito, a Constituição Federal, em seu artigo 156, §2º, inciso I, estabelece que o imposto de transmissão de bens imóveis não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a transmissão de bens ou direitos decorrentes de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil.

A justificativa para a regra constitucional da imunidade do ITBI é a de facilitar o trânsito jurídico de bens, considerados os ganhos sociais e econômicos decorrentes do desenvolvimento nacional que é um dos objetivos fundamentais da República.

Por sua vez, o Código Tributário Nacional, em seu artigo 37, estabelece que incide o imposto de transmissão de bens imóveis, quando a efetuada a incorporação de bem imóvel ao patrimônio de pessoa jurídica que tenha como atividade preponderante a venda ou a locação de imóveis.

No julgamento do RE 796.376, o Plenário do STF, relator ministro Alexandre de Moraes, além de firmar o precedente jurisprudencial vinculante consubstanciado no Tema 796 — pelo qual “A imunidade em relação ao ITBI, prevista no inciso I do §2º do artigo 156 da Constituição Federal, não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado” —, também assentou explicitamente o entendimento de que a ressalva tratada no final do texto constitucional, envolvendo atividade preponderante imobiliária, refere-se apenas à transmissão de bens ou direitos decorrentes de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica.

A rigor, à luz do voto do ministro Alexandre de Moraes, não deve haver a cobrança do ITBI na hipótese de integralização de bens imóveis no capital social de sociedade com atividade preponderante imobiliária.

É o que recentemente vêm decidindo alguns tribunais de segunda instância (TJ-SP no AI 2042850020218260000; TJ-MG na AC 10148150055124004; TJCE na AC 00113204620198060064; e TJ-BA na AC 05794904020168050001). Em suma, as referidas decisões revelam que a integralização do capital, por meio de imóveis, é imunizada da incidência do ITBI, e a ressalva constitucional relativa à atividade preponderante imobiliária refere-se, unicamente, às figuras jurídicas societárias da incorporação, fusão, cisão e extinção de pessoa jurídica.

Este entendimento tem impacto significativo no setor imobiliário, cujas operações de integralização por sócios de bens imóveis em pessoas jurídicas constituídas sob o formato de holding são bastante comuns para fins de planejamento sucessório.

As prefeituras sempre procuram cobrar o ITBI na hipótese de integralização de bens imóveis em pessoa jurídica com atividade preponderante imobiliária, com alíquota de 3% sobre o valor venal do imóvel, a contar da transferência da propriedade imobiliária que se opera mediante o registro do contrato perante o Cartório de Registro de Imóveis.

Portanto, o entendimento firmado pelo STF, no RE 796.376, abre margem para que não haja a cobrança do ITBI sobre a integralização por sócios de bens imóveis em pessoa jurídica com atividade preponderante imobiliária, como também a pleitear na justiça a restituição dos valores indevidamente pagos nos últimos cinco anos em tais hipóteses. Isso porque a Constituição de 1988 imunizou a integralização do capital por meio de bens imóveis, não incidindo o ITBI sobre o valor do bem dado em pagamento do capital subscrito pelo sócio ou acionista da pessoa jurídica, tendo ou não atividade preponderante imobiliária.

Gleydson K. L. Oliveira é mestre e Doutor em Direito pela PUC-SP, professor da graduação e mestrado da UFRN e advogado.

Fonte: Conjur